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  3. 天貓好房品質315采訪楊雪律師:注意留存證據 善用法律維護權益

    2022-03-15 16:18:10|來源:樂居買房
    摘要|

    ??“買房時盡量選擇大的、優質的開發商”“買房時需仔細看五證、合同約定條款”“注意留存證據,善用法律維護自己的權益”……一連串的維權實用小Tips,對于廣大購房者來說,可謂是十分貼心。山東君孚律師事務所合伙人楊雪律師,于3月14日晚間做客天貓好房“守護到家安心至上”品質315購房月直播現場,通過深度剖析買房八大維權重災區典型案例,為觀眾答疑解惑。

    ??直播結束后,我們對楊雪律師進行采訪,挑選了一些具有代表性的問題進行咨詢,幫助大家練就買房“防身御敵術”。

    ??Q1:【房屋質量】墻體裂縫、樓板裂縫、屋面滲漏,哪些問題是房屋質量有問題,遇見房屋質量問題應該怎么辦?

    ??A1:墻體裂縫、樓板裂縫、屋面滲漏都屬于房屋質量問題。房屋質量問題主要分為三個層級:

    ??1.存在質量問題,但尚未達到“嚴重影響正常居住使用”這一嚴重程度。若購房者在收房后,發現房屋存在輕微、一般瑕疵,但并不影響正常居住生活,在保修期內可以要求開發商承擔修復責任。若開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,購房者可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔,若購房者有自行委托的情形,應妥善保存支付費用的憑證。

    ??2. 商品房的主體質量合格,但存在其他質量問題,且該質量問題嚴重影響購房者正常居住使用。若購房者收房后,發現房屋存在嚴重影響生活的質量問題,購房者可以要求解除商品房銷售合同,并要求開發商賠償損失。值得注意的是,對于“嚴重影響正常居住使用”,實務中往往要通過鑒定或實地勘察來進行綜合評定,一般來說即使經修繕后依舊不能保障購房者居住的人身安全或財產安全的,可以被認定為嚴重影響正常居住使用。

    ??3.商品房主體質量實際不合格,但已經驗收合格并交付使用。若購房者收房后,認為房屋主體的質量不合格,應該向工程質量監督單位申請重新核驗,若核驗的結果確為房屋的主體結構存在問題,此時購房者可以要求解除商品房銷售合同,要求退房并要求開發商賠償損失。

    ??Q2:【私改規劃】房屋建設項目的過程中,遇到開發商擅自更改規劃,如變更小區綠化,被侵權的業主應該怎么辦?

    ??A2:商品房銷售后,若購房者發現開發商對商品房的規劃、設計進行變更,該變更應當經過法定的審批程序,政府的網站上應當進行公示,開發商應當將規劃、設計變更通知購房者,購房者首先應考慮變更對商品房質量、使用功能帶來的影響自己是否影響購房者的正常居住功能。無法接受的,需在收到開發商更改規劃書面通知15日內,作出退房的書面答復。開發商未在變更確立之日起10日內書面通知購房者的,購房者可以要求解除商品房銷售合同,要求退房,開發商承擔違約責任。

    ??Q3:【延期交房】遇到開發商延期交房,應該怎么處理?

    ??A3:首先要看雙方簽署的商品房買賣合同的約定,一般是履行合同約定的條款。

    ??要看一下開發商延期交房是否存在合理理由,即是否屬于不可抗力或合同約定免責事由,如果不屬于不可抗力或是合同約定的免責事由,則:

    ??如果達到合同約定的退房條件,可以對開發商進行發函催告;若開發商未在3個月內按約履行的,購房者有權要求解除商品房銷售合同,要求開發商承擔違約責任。

    ??如若商品房雖延期交付,但開發商的經營沒有出現問題,只是工期延誤,且該房已至完工階段,配套設施已經趨于完備的,從避免擴大損失的角度(譬如房價漲、裝修費漲等)講,可以選擇要求開發商按商品房銷售合同約定的內容支付違約金,有效的維護自身的權益。如果該違約金約定較低,購房者可以在訴訟過程中提出調整違約金的金額。

    ??Q4 :【承諾縮水】送車位、免交一定期限物業費等,但后期又不能如期履行,如何避免承諾口說無憑?

    ??A4:1、與開發商簽訂關于送車位與免交一定期限物業費等福利內容的協議,協議內容應當明確具體,車位信息與物業費免交的時間、金額應當詳細列明,避免出現糾紛;

    ??2、若開發商不愿簽訂協議,購房者可以在開發商作出承諾時,采取錄音、錄像、微信聊天記錄等方式留取證據。需提示的一點,若采取錄音、錄像、微信聊天等形式固定證據,應確定作出承諾的承諾人應當是開發商工作人員。

    ??Q5:【精裝質量】裝修產品被偷梁換柱,裝修用材和實際千差萬別,買精裝房遇到貨不對板應該怎么辦?

    ??A5:若購房者在收房后發現裝修貨不對板,可以要求開發商按照商品房買賣合同的約定的對房屋進行修繕,若因此造成了損失,購房者可以要求開發商承擔責任。

    ??Q6:【產權/面積縮水】明明是70年的產權,卻變成50年,交房測繪面積縮水,購房人應該怎么辦?

    ??A6:1、購房者在購買商品房時應當仔細看一下該項目的五證,也可以到相關政府的網站上看該項目的公示信息,如果證件上標注了50年產權,那么如果合同約定的使用年限與房產證上的使用年限不一致的,開發商涉嫌合同欺詐,購房者有權以此起訴開發商,維護自己的權益。

    ??2、購房者面對房屋面積縮水,可以依據商品房銷售合同要求開發商承擔責任。如果合同有約定,按照合同約定執行,如商品房銷售合同沒有規定時,產權登記面積小于合同約定面積,面積誤差比絕對值小于3%(含3%)的,購房者有權要求開發商退還相應部分購房款,絕對值超出3%部分的房價款由開發商雙倍返還購房者。

    ??3、但是現在注意一個問題,商品房買賣合同約定,一般是按照“套”計價,此種約定情況下,面積誤差不大的話,一般不進行房屋面積價差的調整。

    ??Q7:【霸王條款】在交房時,往往提出一些無理的要求。如先交房后驗房,如何辨別霸王條款,如何維護自己的合法權益?

    ??A7:根據民法典的規定,民事主體在從事民事活動時,應當遵循平等、自愿、公平、誠信等原則。若商品房銷售合同約定的條款有違上述原則,譬如簽訂合同非自愿,合同約定的權利義務不對等,加重購房者責任,排除購房者主要權利等。如果認定為格式條款,對于加重一方義務,排除其權利的格式條款會被認定為無效條款,但是如果是經雙方協商的條款,一般認定為有效條款。對于排除購房者權利的,合同中需要明確標注。

    ??最后楊雪律師也向正在有購房打算的消費者提出了買房過程中需要要注意的三大問題:

    ??1、要選擇大的、資質優秀的開發商。一些小的開發商一旦出現資金問題,資金不到位,購置的房子就會出現延期交付,或者瀕臨爛尾,一旦開發商破產,消費者維權之路就會異常艱辛。?

    ??2、買房過程中要注意細節。例如查看五證是否齊全、合同的條款約定等。

    ??3、買房過程中要注意留存證據,善用法律保護自己的權益。

    ??天貓好房“守護到家,安心至上”品質315購房月聚焦房產投訴話題,組建城市專家團直播在線答疑,發揮媒體之力追蹤采訪曝光,為購房群體紓解維權之困。同時,活動還將推出《品牌必買榜》《滿意交付榜》系列榜單,從品質、安心兩大訴求出發,回應當下日漸回暖的置業趨勢,帶來真正值得信賴的置業參考。

    天貓好房品質315


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